再開発ビルの共有状態を解消するための対価について

市街地再開発事業等により、従前地の地権者が共同してビルを建設し、地権者が共同所有している再開発ビルがあります。

権利形態は共有、区分所有等がありますが、将来の相続等を通じて権利関係が複雑になることや、市場価値という観点からは共有状態を解消するケースもあります。

共有状態を解消するためには、再開発ビルを第三者に売却するか、特定の権利者が他の権利者の持分を購入する必要があります。

Ａ・Bの各持分を第三者のＣが購入する場合は、マンションの一室を売買するのと同様ですから、取引価格は正常価格になります。

では、特定の権利者が他の権利者の持分を購入することで、単独所有となる場合の対価も、合理的な市場で形成される正常価格で取引するべきでしょうか？

Ａの持分を共有者のＢが購入すると、共有状態が解消されてＢの単独所有となります。

Ａ・Ｂの共有持分の正常価格とＢが単独所有した場合の正常価格との間には以下のような式が成立します。

（Ａの共有持分の正常価格　+　Ｂの共有持分の正常価格）　＜　Ｂの単独所有の正常価格

Ｂが単独所有することにより、共有状態が解消されるため、市場価値の増分が認められるためです。

Ａの共有持分を購入するためには、Ａの価格に、増分価値の一定割合を加算する必要があります。

Ｂの単独所有の正常価格　－　（Ａの共有持分の正常価格　+　Ｂの共有持分の正常価格）　＝　増分価値

Ａの限定価格：Aの共有持分の正常価格　＋　（増分価値　×　割合）

この価格は、再開発ビルの共有者という限られた当事者間の市場でのみ成立するため、限定価格といいます。

増分価値に割合を乗じるのは、増分価値の全てがＡの共有持分の正常価格に配分されないようにするためです。

全てが配分されてしまうと取引がAにとってのみ有意となり、公平の観点からも問題があります。

増分価値の配分方法としては、折半法、面積による方法、単価比、総額比等があります。

一般的に用いられる総額比を例にすると計算式は下記のとおりになります。

Ａの共有持分の正常価格：４０００万円（62.5％）

Ｂの共有持分の正常価格：３０００万円（37.5％）

合計：８０００万円（100％）

Ａの単独所有の正常価格：１００００万円

増分価値：１００００万円－（４０００万円＋４０００万円）＝２０００万円

Ａ持分に対する配分額：２０００万円（増分価値）×62.5％（配分率）＝１２５０万円

Ａの限定価格：４０００万円＋１２５０万円＝５２５０万円

単独所有できるＢにとって、Ａの価値は正常価格４０００万円を上回る５２５０万円の価値があるため、Ａは決して正常価格の４０００万円で売却することだけは避けたいところです。

実際のマーケットでは、常に鑑定評価書が介在しているとはいえないため、正常価格での取引になっているケースも想定されます。