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借地権や借地権付建物が安い理由

 

限られた予算の中で、不動産の購入を検討する際、不動産のポータルサイトなどで相場よりも著しく安い物件を見つけることがあります。

 

安さの理由としては、以下の要因などが考えられます。

 

・道路に2m以上接道していないため建築不可で、資材置場や家庭菜園にしかりようできない

・形状が著しく不整形、三角地など

・接面道路との高低差が著しく、多額の造成費用が想定される

・高圧線下地など嫌悪施設の存在

・自殺などの事故物件

・借地権、借地権付建物

 

 

そもそも借りる権利である債権に価値があるのか疑問に感じるかもしれません。

 

借地権には借地借家法が改定された平成4年8月1日以降の契約に基づく新法借地権とそれ以前の契約に基づく旧法借地権があります。借地権は借地借家法により借地人側の権利が協力に保護されており、契約の解除や更新の拒絶には正当事由が必要になります。この正当事由のハードルが高いために、借地権の権利が強固になり物権化されている状況にあります。

 

 

借地借家法第6条

前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

 

 

従って、新たに借地権(新法の普通借地権)を締結するケースは少なくなりつつあります。

市場で流通している借地権は旧法借地権が一般的です。

 

所有権より安く、権利が保護されているのであれば、借地権で十分と思うかもしれません。

しかし、実際は借地権であることによる下記のようなリスクがあるため、市場価格が所有権に比べて安くなっています。

 

・担保価値が認められない可能性がある

金融機関によっては、借地権に対して融資しないケースもあります。

 

・更新が認められない可能性がある

正当事由が認められれば、更新ができません。

 

・市場流通性が低い

借地権を嫌がる購入者もいるため、所有権に比べれば売りづらい物件です。

 

・更新時や建替時に一時金が発生する

法律で規定されているわけではありませんが、慣行的に更新時や契約内容を変更する際には承諾料等の名目で一時金を支払う必要があります。

 

上記のようなリスクを厭わないのであれば、借地権は魅力的な権利です。

特に23区や人気エリアの物件になると高額になるので、少しでも初期投資額を押さえたい場合は検討の余地があります。

また、DINKSのように、子供に財産を残す必要がない世帯にとっては、借地権の方が都合がよいかもしれません。

 

 

〇借地権最大のメリット

 

土地は基本的に捨てることができません。

地価が右肩あがりで人口も増加していた時代と違い、人口減少や価値観の変化から土地への需要は著しく低下していきます。

空家問題や所有者不明土地問題の根本は、その土地に価値がないため、放置されていることにあります。

 

価値がなくても、維持管理コストが生じるのが土地です。

 

自治体収入の1/3を占める固定資産税は、他の税収が減少する中、今後増税する可能性さえあります。

維持管理コスト負担が重く、価値のない不動産は誰も引き取ってはくれません。

 

借地権は地主が更新拒絶するのはなかなか大変ですが、借地人側が更新しないのは自由です。

契約期間が到来する前に、更新しない旨を伝達すれば、基本的に契約は終了します。

 

土地を所有することにリスクを伴う時代にあっては、手放すことができるということが最大の魅力といえます。

 

〇更新料や承諾料の目安

 

ケースバイケースで一概にいえません。

地主との人間関係や、地域的な相場、地域の発展に対する寄与度、契約変更内容などパラレルに考慮しなければならないためです。おおよその目安としては以下のとおり。

 

・借地権の譲渡承諾料 借地権価格の10%程度

・増改築承諾料 更地価格の3%程度

・条件変更承諾料 更地価格の10%程度

・更新料 更地価格の3%程度

 

※詳しく調査したい場合は、借地非訟事件便覧などから、過去の判例を参照してください

※借地非訟とは 裁判所HPへ