不動産屋に頼まないで競売不動産の購入にチャレンジしてみる

 

どんなものでも、市場価格よりも安く購入する手段はあります。

 

その一つが仕入市場です。築地の中央卸売市場のせりが有名です。ですが、このせりには一般の人が参加することはできません。資格が必要になります。不動産の世界では競売市場というものがあります。主催者は裁判所です。

 

この不動産のせりともいえる世界、参加資格はありません。基本誰でもOKです。

 

難しい話は抜きにして、この競売市場の出品価格は市場価格のざっと3割引きです。3000万円の不動産なら2100万円で出品されます。

 

大きいですよね。下手するとベンツやレクサス1台買える金額が浮きます。

 

しかし、そんな甘い話はありません。この競売というせり、プロが参加しています。

 

プロはもちらん、実需ではないので、転売目的での購入です。

 

では、プロはどのように仕入れ価格を設定するのか?

 

出口価格(販売価格)からアプローチします。

 

つまり、競売で仕入れした不動産をリフォームして綺麗にしたらいくらで売れるかを想定します。その出口価格から、リフォームコスト、自分の儲け、もろもろの諸経費などを引いた価格なら買いまっせという感じです。

 

この出口価格が一般人が普段WEBサイトなどで見ている販売価格です。

 

超ザックリですが出口価格の34割引きでないと業者は購入しません。

 

つまり、この出口価格の2割引き以下であれば、多分プロに勝てます。

 

じゅあこの出口価格はいくらなんだという話に移行します。

 

これは難しいです。

 

リフォームの内容によって千差万別になります。エリアや物件の状態によりどこまでリフォームするか、または、シェアハウスや民泊などの出口戦略次第では、いくらでも出口価格がぶれてきます。

 

 一般の人が出口価格云々を考えるのは徒労に終わる可能性が高いです。

 

ただ、現状有姿で売る場合なら、競売価格の2割増までなら、落札できれば御の字かもしれませんね。

 

ここで、注意が必要になります。この競売価格、市場価格の3割減ということになっていますが、地価公示や路線価を活用した公的評価ですので、必ずしも市場価格の3割減とはいえません。

 

ある程度市場価格に精通していないと痛い目にあうかもしれないので、そこは肝に命じる必要があります。この市場価格へのアプローチは以前掲載したこのブログを参考にしてください。

 

 

それでも参加したいとなったら次のステップに移りましょう↓

 

 

Step1:ネットで物件を探す

 

BIThttp://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

981.jphttp://981.jp/ftl/searchRes.action?S.pr=13

 

どちらかのサイトから検索しましょう。掲載されている物件は同じなので自分がやりやすい方を選択しましょう。

 

ここでは裁判所が運営しているBITから物件にアプローチしたいと思います。

 

 
トップページから、購入したい地域を選択しましょう。ここでは八王子市を選択します。

BIT

 

8件ほどヒットしました。

興味のある物件があれば、次は詳細情報の確認をします。

 

 

「詳細はこちら」をクリックします。

 

詳細情報は3点セットから確認できます。クリックしましょう。

 

3点セットとは「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことです。

 

確認すべきは「現況調査報告書」と「評価書」です。

 

 

現況調査報告書:裁判所の執行官が作成したリポートです。

 

特に大事なのは「執行官の意見」のページです。

 

 

ここで、現在の占有状況が記載されています。変な占有者がいたら、落札した後が面倒なので、ここは必ず確認してください。

 

評価書:評価人(不動産鑑定士)のレポートです。

 

 

地域、土地、建物の状況や、評価額算出の根拠、公図や間取図などの各種資料が確認できます。評価のロジックなどはちょっと難しいかもしれないので、価格と不動産の概要を知る手立てにしましょう。

 

 

Step2:入札しよう

 

保証金の入金手続きや提出書類などは各裁判所によってことなりますので、裁判所のHPで確認しましょう。東京地方裁判所の手続きは

 

http://bit.sikkou.jp/guidance/guidance03.html#anc03から確認できます。

 

 

Step3:占有者が立ち退かない場合

 

 

最終手段として裁判所に強制執行の申し立てをします。裁判所への予納金や、荷物の撤去費用が必要になります。荷物の量次第ではありますが、余裕をみて100万円程度の支出は覚悟した方がいいかもしれません。

 

ここは考え方かもしれませんが、素直に居座っている占有者に引っ越し代と、次の住居の初期費用くらいは面倒をみてあげた方が安上がりかもしれませんし、気分的にも楽かもしれませんね。