不動産屋に頼まずに自分で建物を査定する

Step1:建築当時の見積がある場合編

 

手元に建築当時の見積があれば早いです。

まずは単価を計算しましょう。仮に見積書の単価が当時50万円/坪だったとしましょう。

しかし、この単価は建築当時の時価ですので、現時点だったらどうなのかを調べます。

 

・国土交通省のサイトから建築工事費デフレーターを調べる

 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html

過去の広報資料から”年度時”をクリックします

e-statとうい統計のサイトの移行しますので最新年度”2016年度”をクリックします。

CSVファイルがダウンロードされます。

 対象建物が1990年築の木造建物だとしましょう。

建築当時の単価50/坪に

105.62016年度)/92.01990年度)”を乗じることで

現在時点だとどのくらいの単価になるか分かります。

 

50/坪 × 105.392.0 ≒ 57/

 

建築費が高騰しているというニュースが実感できますね!

Step2:建築当時の見積がない場合編

 

この場合は木造住宅の平均的な単価を求める必要があります。

e-statという統計のサイトで調べます。

https://www.e-stat.go.jp/

  

下にスクロールして”ファイルから探す”をクリックします

キーワードに「建築着工統計調査」を入力して検索

”建築着工統計調査”をクリック

”建築着工統計調査”をクリック

”年次”をクリック

最新年”2017年”をクリック

評判号6-1の「都道府県別、構造別/建築物の数、床面積、工事費予定額」をエクセルボタンをクリック

CSVファイルがダウンロードされます。

 東京都の木造単価を調べます

工事費予定額(万円) ÷ 床面積の合計(㎡)

71,184,965万円 ÷ 4,013,205㎡ ≒ 177,000/㎡(585,000/坪)

 

これが東京都の木造単価になります。

工事費用低額や床面積は都内建設業者の見積数値に基づいています。

Step3:時点修正を施す

 

前記より現時点での単価が58/坪と導かれたとします。

床面積は30坪(100㎡)、仮に築後20年経過していたとしましょう。

 

建物の耐用年数を法定耐用年数の22年とします。

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

 

58/坪 × (22年 ― 20年) ÷ 22年 × 30坪 ≒ 160万円

 

160万円が現在価値(残りの価値)となります。

Step4:リフォーム加算

 

「築15年の段階でリフォームをやっている」

「500万かけたのにそれは考慮されないのか?」

 

水回りや外壁、屋根、給湯器などは概ね1015年程度で耐用年数をむかえます。

ですのでリフォームの耐用年数をざっくり10年として5年経過しているので、

リフォームの残存価値は次のとおりになります。

 

500万円 × (10年 ― 5年) ÷ 10年 = 250万円

 

建物残存価値160万円 + リフォーム残存価値250万円 = 410万円

 

建物の価値は410万円と査定されました

 

お疲れさまでした!