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マンションの価値を見極める方法

 

〇中古マンションがおすすめの理由

 

不動産を購入するのであれば中古マンションがおすすめです。よくマンションは「管理を買え」などといわれますが、この管理の良し悪しについては新築マンションの段階では当然分かりません。これから管理が始まるからです。

 

中古であれば、管理規約や維持管理の状況についてもある程度は調査することができます。管理費の滞納有無や、長期修繕計画に基づいた管理の実施状況、空き家の状況などを把握できます。

 

また、建物の瑕疵についても、中古であれば顕在化している可能性もあります。

 

管理と同様、マンションは立地条件が重要です。戸建住宅は環境を買うイメージですが、マンション購入者は利便性を求めている割合が高いからです。

 

都心部の駅至近のエリアは、土地が余っていません。すでに建物がひしめいている状況です。いい立地にはすでにマンションなり商業施設なりが建っています。つまりいい立地には中古マンションがあるのです

 

駅至近で新築マンションを建てるには再開発をするしかありません。再開発後はエリアの地価水準も上昇しており、再開発に伴うコストなども織り込んで新築分譲マンションの販売価格は形成されます。つまり高いとういことです。

 

新築マンションを購入することのステータスはすぐに剥げ落ちてしまいます。新築は誰かが住んだ時点で中古物件になってしまいます。新築分譲時点から10年くらいまでの下げ幅が一番大きく、築10年以降は緩やかになる傾向にあります。

 

立地にもよりますが、適正な維持管理が行われていればビンテージマンションとして価格の上昇も十分期待できるのが中古マンションです。価格が上昇することで居住者のモチベーションも上がりいい循環が生まれます。

 

 

 

 

〇個人での限界

 

購入を検討している地域は決まっているけど、物件が決まらないというケースが多いと思われます。購入者は地縁的選考性や勤務地、子供の就学先などの諸事情により、地域だけは確定しているのケースが多いです。あとは物件ということになります。

 

不動産データバンクの会員であれば、データベースを活用して駅、駅距離、築年数、総戸数、ブランド、駐車場の有無といった諸条件からソートして絞り込みをかけることも可能ですが、個人ではデータの入手に限界があります。

 

 

〇自分の目で見ることが大事

 

マンションの調査会社で働いている人にヒアリングした際、マンションを見極めるには何が大切かをうかがうことができました。ズバリ1000棟みればわかる」とのことでした。

 

意味するところは、1000棟もみれば、自分の視点を起点とした相対評価が可能となるとのことでした。自分の視点はぶれない、つまり同じ物差しで測ることができるということです。1000棟を10人で100棟づつ調査して分析しても、10人の視点が異なるので、判断がばらつく。Aという人にとっては95点のマンションでも。Bからみたら40点ということがおこるからです。

 

仕事で23日マンション調査の仕事をしたことがあります。1日に3050棟程のマンションを現地調査しました。調査用のチェックリストには、外観、維持管理、駐車場、エントランス、植栽などについて5段階の評価をしました。

 

そこで分かったのですが、確かに数百棟くらいみるとマンションの相対評価ができるようになるのです。マンションはタイル貼の外壁が多いのですが、いかにも規格品で壁タイルを現場で施工しているものから、職人が一枚一枚貼っているようなものまでありました。数棟みただけでは、単なるタイル貼でしかないのですが、数百棟みることでタイル貼の中で違いが明確になるのです。この調査は建築について特別の知識が必要ではありませんでした。一般的な感覚でも十分調査ができます。

 

この調査をマンションの購入を検討しているのであれば、是非やるべきです。何も専門家もアドバイスも必要ありません。多くをみることで、「いいものはやはりいい」と感じることのできるマンションを探しましょう。

 

 

〇マンション検索サイト

 

不動産会社やマンションデータバンクの企業がマンションライブラリというWEBサイトを運営しています。地域が決まっていて、あとはマンション探しということであれば、これらのサイト活用がおすすめです。”マンションライブラリ”で検索してください。