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不動産屋に頼まずに自分で土地を査定する

具体的な土地を設定してアプローチしてみましょう。

住所:東京都八王子市西八王子千人町3-3-6「八王子市中央図書館」

この場所に100㎡程度の敷地があったらという前提ですすめます

Step1:”全国地価マップ”からのアプローチ

 

地価公示、路線価といった公的評価を簡単に検索できるサイトです

 

 https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

・近隣の地価公示、地価調査価格を調べる

①地価公示・地価調査をクリック

②住所を選択(入力)

③近隣の地価公示・地価調査のポイントをクリック

④地価調査(八王子-66)の単価が、191,000/㎡(631,000/坪)とわかりました。

・相続税路線価を調べる

①相続(平29)をクリック

②南西側道路に接道していると仮定

③相続税路線価は時価の8割。

よって時価は

165,000円/㎡ ÷ 0.8 ≒ 206,000円/㎡(680,000円/坪)になります。

・固定資産税路線価を調べる

①固定(平29)をクリック

②南西側道路に接道していると仮定

③固定資産税路線価は時価の7割。

よって時価は

126,000/㎡ ÷ 0.7 ≒ 180,000/㎡(595,000/坪)になります。

Step2:”土地総合情報システム”からのアプローチ

 

実際の不動産取引価格情報を検索できるサイトです

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

②「時期を選ぶ」では事例数を多くするため、「過去2年間を含む」を選択する

③「地域を選ぶ」で対象地を選択

④過去の取引事例がリストで表示されます

⑤対象地は駅から徒歩7分程度で敷地規模は100㎡です。

 

 同じような駅距離と規模だと坪単価で7080万円程度で取引されている模様です。

Step3 結論

 

・近隣の地価公示         631,000/

・前面の相続税路線価   680,000/

・前面の固定路線価      595,000/

・取引事例                  700,000800,000/

 

公的評価は抑制された価格ですので、70万円/坪程度が相場となります。

業者の意見とも一致すればほぼ間違いない水準ということです。

 

注意!

対象地が不整形であったり、道路に接道してなかったり、近隣に嫌悪施設があったりした場合は70万円/坪から減価が必要です。どの程度の減価が必要かは内容によるので、役所の無料相談会などを活用して不動産鑑定士などの専門家に相談してみましょう。