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家の物々交換はありだと思う

以前のブログでも記載したが、家を売却する理由の大半がよりよい住居に住み替えるためであった。ただ、新築信仰、情報のブラックボックス化、流通に伴うコスト負担などの理由で住み替えが促進されていないの現状のようです。居住環境は住んでみないと分からないので、不動産の購入はギャンブルの要素があります。いくら情報公開が進んでいるといっても、環境は好みの問題でもあるので事前に全てを把握することは難しいでしょう。特に近隣居住者との人間関係はまったくの白紙状態で購入することになるケースが大半です。いろんな要素が複合的に絡んで、住み替えが促進されていない。家族構成やライフステージ、仕事などに併せて自由に住み替えるのが理想です。それができているのがアメリカを代表とする諸外国です。維持管理をしっかりすることで、資産価値が正しく評価される文化があるので、新たに資金を準備することなく住み替えることができる環境があるからです。既存の流通市場や市場参加者の感覚からは、住み替えが当たり前になるには時間がかかりそうです。では、仲介や賃貸以外の手段があればどうでしょうか。そこで提案したいのが交換です。例えば、駅近のマンションに住んでいる夫婦が、子供の誕生を見越して郊外の一軒家を購入したいと考えていたとします。逆に、郊外の一軒家に住んでいる夫婦が、子供が独立したのを契機に利便性の高い駅近のコンパクトマンションを望んだとしましょう。一般的には仲介市場で流通させるか、売り急ぐのであれば不動産会社に下取りしてもうらというといった展開になります。仲介の場合には流通コストが発生します。概ね売買価格の5~10%程度です。また、購入者があらわれない場合は、販売期間が長期化し値下げを余儀なくされるケースもあります。不動産会社の下取りは、業者の仕入れ価格ですので市場価格よりも20~30%程度は低くなります。この両者をマッチングさせることができれば、交換することで両者は無駄な時間やコストをかけずに希望の不動産を手にいれることが可能になります。また固定資産には交換特例というものがあるので、金額が概ね対等であれば、譲渡所得税も発生しませんし、契約書に金額を記載しなければ印紙税も必要ありません。契約書の作成や登記を司法書士に依頼すれば、仲介手数料も必要ありません。また、お互いに試し住み(試用)期間を設ければ、居住環境や住まいの状況に納得したうえで交換できます。期間を自由に設定することも可能です。永久の期間であれば所有権の移転になりますが、例えば10年間だけ交換するのであれば、所有権を移転する必要さえありません。賃貸借契約にすればいいからです。お互い原状回復の義務を負うので、大事に利用するでしょう。更に、家具付きで交換してしまえば、引越し代させ必要なくなります。食器くらいは口をつけるものなので移動するかもしれませんが、家具などはその家にあっているものなので、移動しない方が得策かもしれません。あと必要なのは交換を実現するためのプラットフォームだけです。既存のSNSを活用すれば新しいプラットフォームも不要かもしれません。交換を実現するには不動産の評価が必要です。これも路線価評価など恣意性を排除した公平な評価方法を採用すれば問題ないはずです。同じ基準で評価することが重要です。わらしべ長者は誕生しないかもしれませんが(するかも)、引越し貧乏は少なくなること間違いなしです。