広大地

広大地とは

①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地

※地積 1,000 ㎡以上(三大都市圏では 500 ㎡)

②都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

※戸建分譲を行う場合に道路や公園等を整備する必要がある土地等

 

ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。


広大地の条件

家屋評価のしくみ

広大地適用の判断

広大地適用:〇

戸建分譲用地として宅地開発を行うことが最有効使用で、かつ、道路等の潰地が生じるケース。

区割分譲地潰地あり

広大地適用:×

戸建分譲用地として宅地開発を行うことが最有効使用であるが、潰地が生じないケース。

区割分譲地潰地なし

広大地適用:×

マンション適地

マンション適地

広大地判定のフローチャート

広大地判定のフローチャート

  ※平成17年6月17日付資産評価企画官情報第1号より抜粋


広大地評価の見直し

〇現状の広大地評価は以下の問題点がありました。

・同じ面積の広大地の場合、形状による減価率が考慮されていない。

・公共公益的施設を入れるか入れないかなど、評価主体の判断と意見が介在する。

・マンション適地か否かなど、評価主体の判断と意見が介在する。

 

〇平成30年1月1日以後の相続等により取得した土地について適用される評価方法

広大地の評価について、面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法へ見直されるとともに、適用要件が明確化されます。

平成29年の税制改正大綱には、具体的な評価方法について記載はありませんが、自民党税制調査会資料によると、以下の評価方法をベースに進むものと思われます。

 

広大地評価額 = 正面路線価 × 地積 × 画地補正率(※1)  × 規模格差補正率(※2)

※1:間口狭小、奥行価格補正、不整形地補正の補正率

※2:地積の規模を考慮した補正率

※3:平成29年6月22日財産評価基本通達の改正案についてのパブリックコメントが公表されました。